Comment choisir la meilleure SCPI ?

9 milliards d’euros investis en France en 2019. Ce chiffre dit tout de l’intérêt des Français pour les SCPI. C’est pourtant une forme très particulière d’investissement dans l’immobilier car l’investisseur ne connait généralement de ce bien dont il est en partie propriétaire qu’une liasse de papier. Et c’est d’ailleurs toute la difficulté. Un bien en dur, on peut le visiter, l’expertiser, bref se faire un avis concret avant de l’acheter ! Concernant les SCPI, il faut seulement savoir lire un bilan comptable. Mais encore, existe-t-il des règles à connaître avant de faire son choix, le bon choix !

Les SCPI, en quelques mots.

Faut-il encore le préciser, SCPI signifie « Société Civile Immobilière de Placement Immobilier », un secteur immobilier bien à part qui peut concerner l’immobilier de bureaux ou commercial, des résidences d’habitations, logements pour les étudiants, hôtels ou résidences hôtelières, ainsi que les «Ehpad» et maisons de retraite. Ce sont donc, sur le plan formel, des sociétés ouvertes à l’épargne, devenues attractives du fait de la baisse des rendements classiques d’autres produits d’épargne, sicav et assurance-vie. Mais comment choisir la meilleure SCPI, parmi la centaine qui existent sur le marché français ? Plusieurs critères sont à prendre en considération.

Les chiffres clés.

– La capitalisation : C’est l’un des critères recherchés si l’on investit dans un SCPI, la mutualisation du risque. En effet, être propriétaire de parts d’une SCPI, c’est détenir une partie de plusieurs milliers de mètres carrés de bâtiments qui peuvent être situés dans des endroits pouvant être distants les uns des autres. Et c’est inversement proportionnel. Plus la capitalisation d’une SCPI est importante, moins est prégnant le risque. Il faudra donc privilégier des SCPI d’un moins 300 millions d’euros de capitalisation, selon les experts du secteur.

– Le rendement : C’est généralement le chiffre que l’on va rechercher en premier puisqu’il va définir les revenus de l’investissement. En moyenne, le taux de rendement moyen d’une SCPI est de l’ordre de 5% sans qu’il soit garanti car variable d’une année sur l’autre.

– Le taux d’occupation : Ce chiffre qui est donné dans les documents remis à l’investisseur est important car il va déterminer les recettes locatives de la SCPI, donc de son rendement. Un mauvais taux d’occupation signifie des problèmes liés au secteur géographique ou d’activité, mais aussi de gestion. Généralement, les taux d’occupation sont de l’ordre de 90% et l’on privilégiera celles qui ont un taux supérieurs à 90%.

– La trésorerie : C’est l’argent disponible détenu par la SCPI, son montant figure dans son bilan annuel ou intermédiaire. C’est une indication de bonne gestion locative (les loyers rentrent) et sans nécessité pour la SCPI de faire des crédits courts termes bancaires. L’investisseur sera rassuré par une excellente trésorerie positive.

– Les zones géographiques : Ces zones sont importantes à considérer car elles concernent le type de clientèles visées. Ainsi une SCPI destinée à l’accueil des touristes implantée en bord de mer méditerranéenne aura sa cohérence, de même qu’une SCPI pour le logements des étudiants dans une ville universitaire…

– Facteur de revente : Rentrer en qualité d’associé dans une SCPI, c’est connaître à l’avance les critères pour en sortir. Rien d’automatique car c’est- le système classique de l’offre et la demande. Si l’on souhaite revendre ses parts, il faut qu’un acheteur se présente. Pour les petites SCPI, pas toujours évident car la liquidité de la demande n’est pas acquise. Si l’on souhaite être dans une situation de confort de ce point de vue, il faudra privilégier les grosses SCPI où les transactions de ce genre sont monnaie courante.

– Composition de l’actif : Une SCPI a une orientation spécifique (Etudiants, touristes, commerces, personnes âgées, etc.) et cela peut être pour l’investisseur un critère de choix, selon une analyse à faire sur les besoins, en fonction de l’offre sur tel ou tel territoire.